Duokoop

Ik ben benieuwd of iemand hier ervaringen heeft met het kopen van een huis via Duokoop-regeling. Je betaalt het huis ( stel 200.000 euro) in de vorm van een hypotheek en huurt de grond ( a 500 euro per maand bijv.).

Wij hebben echt een heel gaaf huis gezien wat best eens wat voor ons zou kunnen zijn. De verkoopprijs is te hoog gegrepen voor ons ( bijna 400.000 euro) maar via deze regeling zouden het wellicht wel kunnen doen. Ik ben dus opzoek naar ervaringen en voor en tegens etc

De grond is dus effectief niet van jou? Soort van erfpacht of huur je de grond dan van de vorige koper?

Het lijkt me dat de grond ook een bepaalde aanslag op jullie maandelijkse budget is, en waar je dus ook rekening mee moet houden bij aanvraag voor hypotheek!

Edit: Grond wordt gekocht door een Grondbank en je huurt van hen (dmv erfpacht). Nadeel is dat de grond daarna kopen erg prijzig is (of wel bijna onbetaalbaar). De volgende koper is dan ook verplicht om ook weer dmv erfpacht of grond afkopen aan het omliggende terrein te komen. Ik kan me voorstellen dat er wat beperkingen zijn met betrekking tot een huis uitbouwen?

Ik vind het wel een interessant concept en ben even aan het lezen geslagen:

Het valt onder particuliere erfpacht:

3. Wat is er nu aan de hand met particuliere erfpacht?
Banken verleenden voorheen gewoon een hypotheek aan een woning op particuliere erfpacht. Ongeveer 360.000 eigenwoningbezitters hebben een huis op particuliere erfpacht. Maar sinds 1 januari 2010 verstrekten vrijwel alle banken geen hypotheek meer voor huizen op particuliere erfpacht. Hierdoor konden deze eigenwoningbezitters hun woning op dit moment niet verkopen als zij dat zouden willen. Omdat banken weigerden deze woningen te financieren, kon een opvolgende koper de woning niet aankopen. De huidige eigenaren van woningen op particulier erfpacht konen hierdoor in grote problemen komen.Overigens was alleen ING bereid om panden van ING-klanten die verkocht worden opnieuw als ING te financieren. Dit op voorwaarde dat het erfpachtcontract niet onredelijk is aangepast. Dat betekende dus dat eventuele koper gedwongen is bij de ING te financieren.

http://www.eigenhuis.nl/actueel/Dossiers/particuliere-erfpacht/


Ik zou goed opletten wat je aangaat!

Dank je wel voor je speurwerk! We gaan er ook zeker goed over nadenken en zijn nog geen stappen aan het ondernemen het te kopen maar wilde mij vooral even verdiepen erin omdat ik er eigenlijk nog nooit bij iemand van gehoord had. Het klinkt mij soms ook wat te aanlokkelijk en zitten vast addertjes onder het gras.

Ik vond ook de website van Duokoop en als ik dat lees lijkt het net weer anders als die Erfpacht? Je mag bijv. wel bouwen erop zoals ik het zo lees...

Wat ik mij verder afvraag is... hoe zit het dalijk met de OZB? Wie betaalt wat? We zijn huurder van de grond maar eigenaar van het huis.

Hieronder het stuk van de website:

Kopen met de Duokoop-regeling

Als koper herkent u het vast wel: u heeft uw droomhuis gezien - het huis waar u graag zou willen wonen - alleen is het eigenlijk net iets te duur voor u. De toetsingscriteria van banken bij het verstrekken van een hypotheek zijn zeer streng. Als u niet aan alle regels voldoet wordt er geen hypothecaire lening verstrekt en kunt u uw droomhuis niet kopen.
De Duokoop regeling brengt het kopen van uw droomhuis misschien wel binnen uw bereik. Indien u koopt met gebruikmaking van de Duokoop regeling hoeft u alleen het huis te kopen en niet de grond. Bij de Duokoop regeling wordt de grond in erfpacht uitgegeven en 'huurt' u derhalve de grond.

De financiële gevolgen van het kopen van een eigen woning
Aan het kopen van een eigen woning zijn lasten verbonden welke periodiek terug komen. U moet daarbij denken aan de volgende lasten:
- de maandelijkse rente voor de hypothecaire lening;
- eigenaarsbelasting van de woning;
- verzekeringspremie voor de opstalverzekering;
- onderhoudskosten.
Bij dit overzicht hoort eigenlijk ook de aflossing van de hypotheek. De aflossing wordt echter apart genoemd, omdat aflossen van de hypotheek eigenlijk een vorm van sparen is. Iedere maand neemt de hypothecaire schuld een klein beetje af. Welke lasten verbonden zijn aan de hypotheek hangt af van de gekozen hypotheekvorm.
Bij kopen met de Duokoop-regeling krijgt u behalve bovenstaande kosten ook nog maandelijks een canon te betalen. De hoogte van de canon komt ongeveer overeen met de rente welke op een hypothecaire lening wordt betaald.'

Kosten koper
Eenmalig betaalt u bij de aankoop van de woning de kosten om eigenaar te worden. Dit zijn eenmalige kosten en betreft onder meer de overdrachtsbelasting, notariskosten en de kadastrale rechten.
'
De financiering van de eigen woning - Nationale Hypotheek Garantie
De meeste huizenkopers hebben voor het betalen van de koopprijs een hypothecaire lening nodig. Ook voor het kopen van een woning op basis van de Duokoop regeling kan een hypothecaire lening worden verkregen. Niet alle banken zijn bereid om een hypothecaire lening te verstrekken op basis van de Duokoop regeling.
Mede om u als koper te beschermen schrijven de voorwaarden van de Duokoop regeling voor dat uw hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) moet worden afgesloten. De normen van NHG zijn streng, maar zorgen er wel voor dat u door het kopen van een eigen woning niet te zware woonlasten krijgt. De Duokoop regeling is voorgelegd aan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, die de NHG verstrekt. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen heeft te kennen gegeven dat voorwaarden van de NHG geen beperkingen kennen ten aanzien van de grondeigenaar, zodat ook op een hypotheek op grond van de Duokoop NHG kan worden verkregen.
'
Geeft de Duokoop-regeling u beperkingen?
De Duokoop regeling geeft u geen beperkingen. U bent volledig vrij in het doen en laten met uw woning. U mag alle aanpassingen in uw woning aanbrengen die u wenst. Wilt u uw woning verkopen, dan bent u vrij om dit te doen. U hebt geen aanbiedingsplicht aan het fonds en u hoeft een eventuele winst op de woning niet te delen met het fonds. Wenst uw koper liever de volledige eigendom van de woning hebben, in plaats van een woning met de Duokoop-regeling? Dat kan, want gelijktijdig met de verkoop van uw woning kunt u de grond bijkopen en deze vervolgens meteen doorverkopen aan uw koper.

Fiscale consequenties
Bij de Duokoop-regeling wordt verondersteld dat de woning (volledig) kwalificeert als “eigen woning” in de zin van artikel 3:111 Wet inkomstenbelasting 2001. Daarvan is echter geen sprake indien uw woning vrij van hypotheek is en u verkoopt vervolgens uw grond. Bij de aankoop van een woning met de Duokoop-regeling kwalificeert de canon die u moet betalen op basis van de huidige fiscale wet- en regelgeving in beginsel in Box 1 als aftrekbare kosten van de eigen woning. Zowel de hypotheekrente als de canon kunnen dus worden verrekend in box 1.

Ik denk dat je met erfpacht eventueel wel mag bouwen?

Mijn moeder heeft erfpacht van de gemeente, maar die tarieven liggen voor lang vast. Het is ook net niets (paar euro per jaar ofzo?). Het nadeel van die particuliere erfpacht is dat de prijzen na de vaste periode flink kunnen stijgen en daar zit je niet op te wachten. Daarbij is het overkomen van erfpacht vaak enorm prijzig en het vaak niet waard.

Ik kwam trouwens ook een aflevering van TROS Radar hierover tegen, misschien goed om even te bekijken? Het lijkt erop dat er momenteel problemen zijn met het verkopen van je huis, als je zo'n constructie hebt. De erfpacht moet natuurlijk ook op naam van de nieuwe bewoners dan komen, maar vooral de banken doen moeilijk met hypotheek. Volgens mij is de Grondbank constructie nog vrij nieuw, ik weet niet of ik met zo'n nieuwe regeling in zou willen stappen... Ik vind het een beetje wazig, het klinkt bijna te mooi om waar te zijn...

Edit: ik vind vooral de site van DUO-koop veel te positief, heb mijn vraagtekens erbij.
Edit2: de wiki van erfpacht verteld wel duidelijk welk nadeel eraan zit! Gemeente heeft vaak eeuwigdurende erfpacht, dit zal bij de grondbank vast niet het geval zijn.

GreenGrass schreef:Ik denk dat je met erfpacht eventueel wel mag bouwen?

Mijn moeder heeft erfpacht van de gemeente, maar die tarieven liggen voor lang vast. Het is ook net niets (paar euro per jaar ofzo?). Het nadeel van die particuliere erfpacht is dat de prijzen na de vaste periode flink kunnen stijgen en daar zit je niet op te wachten. Daarbij is het overkomen van erfpacht vaak enorm prijzig en het vaak niet waard.

Ik kwam trouwens ook een aflevering van TROS Radar hierover tegen, misschien goed om even te bekijken? Het lijkt erop dat er momenteel problemen zijn met het verkopen van je huis, als je zo'n constructie hebt. De erfpacht moet natuurlijk ook op naam van de nieuwe bewoners dan komen, maar vooral de banken doen moeilijk met hypotheek. Volgens mij is de Grondbank constructie nog vrij nieuw, ik weet niet of ik met zo'n nieuwe regeling in zou willen stappen... Ik vind het een beetje wazig, het klinkt bijna te mooi om waar te zijn...

Edit: ik vind vooral de site van DUO-koop veel te positief, heb mijn vraagtekens erbij.
Edit2: de wiki van erfpacht verteld wel duidelijk welk nadeel eraan zit! Gemeente heeft vaak eeuwigdurende erfpacht, dit zal bij de grondbank vast niet het geval zijn.

Ja die site is vast van de eigenaar van de grond Dat dacht ik ook al meteen, zo positief. Er zitten vast ook negatieve dingen aan. Het huis betreft een nieuwbouwhuis die pas over 1,5 jaar klaar zou zijn. Ik ga nog eens verder zoeken naar ervaringen en dat filmpje! De huur van de grond is ook wel 500/600 euro per maand bruto en dan nog de hypotheekkosten. Dus het moet natuurlijk ook wel betaalbaar blijven.

Klinkt als nog een relatief hoge maandelijks last, volgens mij wordt erfpacht ook meegenomen in je hypotheekberekening!

Ik zou het niet interessant vinden, als ik al 500/600 per maand aan huur voor grond moet gaan betalen kan ik beter een hogere hypotheek nemen zodat ik de grond+huis gewoon kan kopen (en dan dus als het niet betaalbaar is maar een ander huis kopen).
sorry verder heb ik er geen ervaring mee maar ik vind het niet echt een goede investering van mijn geld.

Floor schreef:Ik zou het niet interessant vinden, als ik al 500/600 per maand aan huur voor grond moet gaan betalen kan ik beter een hogere hypotheek nemen zodat ik de grond+huis gewoon kan kopen (en dan dus als het niet betaalbaar is maar een ander huis kopen).
sorry verder heb ik er geen ervaring mee maar ik vind het niet echt een goede investering van mijn geld.

Erfpacht kan je opvoeren als een aftrekpost geloof ik, waardoor dit bedrag wel lager zou worden. Maar dan vind ik het ook nog een hoop geld!

Floor, dat is het ook hoor. We zagen alleen een erg mooi huis die zo'n regeling dus heeft en ik had er nog nooit van gehoord. Dus dit topic is meer om ervaringen op te doen en me er in te verdiepen dan direct morgen voor de makelaar te staan

Het klopt dat het fiscaal aftrekbaar is in box 1 ( evenals je hypotheekrente) maar er blijft nog een fors bedrag over. We zouden ook liever eigen grond hebben denk ik omdat de grondprijzen ook stijgen, vooral in stedelijke gebieden en dat kan best gunstig uitpakken na tig jaar.

Ik zou het niet doen. Ik denk dat je in deze tijden niet groter moet willen als je kan betalen. Wie weet hoe het loopt met de markt en de economie en zit je over jaren met de gebakken peren.

Eens met Charlie, ik zou maar zo denken, de bank verstrekt niet voor niks geen hogere hypotheek.

PiP schreef:Eens met Charlie, ik zou maar zo denken, de bank verstrekt niet voor niks geen hogere hypotheek.

Ik denk dat wij er ook wel uit zijn en het niet gaan doen. We willen liever iets van onszelf dan elke maand 600 euro voor alleen de grond betalen. De constructie vind ik ook veel te eng in deze tijden. Levert je huis sowieso wel wat extra op later? Je huis kan alleen nog maar meer waard worden door een badkamer of keuken maar verder niet. De grondprijs speelt daarbij al geen rol meer. Dus voor een goede investering in de toekomst is dit niet echt een optie.